Дялово разпределение в Етажна Собственост

В редица държави от Европейския съюз — сред които Италия, Франция, Германия, Испания и Нидерландия — се прилага по-прецизна методология за определяне на дяловото участие на съсобствениците. Тя отчита не само площта на обекта, но и редица коефициенти, отразяващи реалната стойност и ползване на всеки имот в рамките на сградата.

Тази методология може да се прилага в България като допълнителен, доброволен инструмент за по-справедливо разпределение, ако е одобрена с решение на Общото събрание. е-Дом я предоставя като референтна рамка, а не като задължително изискване.

При тази методология на цялата сграда се приписва обща стойност 1000. Всеки обект получава своя дял в промили (‰), пропорционално на реалната му стойност спрямо останалите обекти.

Дяловете определят:

• Тежестта на гласа при Общите събрания
• Разпределението на разходите за общи части и услуги
• Дела при вземане на решения за ремонт, обновяване и иновации

Изчислителната формула:

• Mi — дялът в промили на i-тия обект
• Pi — условната изчислителна площ (усл. площ) на i-тия обект в кв.м.
• ∑P — сумата от условните изчислителни площи на всички обекти в сградата

Условната изчислителна площ (усл. площ) се получава от реалната полезна площ на обекта (в кв.м.), умножена по поредица от коригиращи коефициенти:

Pi = [∑ (площ на помещение × коеф. ориентация × коеф. използване × коеф. осветеност)] × коеф. предназначение × коеф. етажност × коеф. функционалност × коеф. гледка

Пространствените коефициенти отчитат специфичните характеристики на отделните помещения в рамките на всеки обект. Те се прилагат на ниво стая/помещение при изчисляването на усл. площ.

4.1 Коефициент на ориентация

Отразява ориентацията на помещенията спрямо страните на света и съответно — светлинния и топлинен комфорт.

4.2 Коефициент на използване

Отразява предназначението на отделните помещения и тяхната жилищна или функционална стойност.

4.3 Коефициент на осветеност

Отразява количеството естествена светлина, достигаща до помещението. Изразява се чрез коефициента K = (площ на прозорците) / (полезна площ на помещението).

Единичните коефициенти се прилагат на ниво обект (апартамент, офис, магазин и др.) и отразяват характеристики на целия имот, а не на отделни помещения.

5.1 Коефициент на предназначение

Отразява предвидената употреба на обекта и неговата обща пазарна стойност спрямо останалите.

5.2 Коефициент на етажност

Оценява позицията на обекта в сградата по вертикала — достъпност, шум, гледка, отопление.

5.3 Коефициент на функционалност

Оценява общото архитектурно и функционално качество на обекта — разпределение на стаите, практичност, завършеност.

5.4 Коефициент за гледка

Оценява непосредствената гледка от обекта и нейното влияние върху качеството на живот и пазарната стойност.

Таблицата по-долу илюстрира приложението на методологията в примерна сграда с два блока (А и Б) и 12 обекта. Усл. площ на всеки обект е изчислена чрез прилагане на описаните коефициенти.

Имената на собствениците в примера са фиктивни. Формулата Mi = 1000 × Pi / ∑P гарантира, че сумата на всички идеални части е точно 1000‰.

Разходите за поддръжка и обновяване на асансьора се разпределят поравно по два критерия:

• 50% пропорционално на идеалните части (обща хилядна стойност)
• 50% пропорционално на височината на обекта от партера — тъй като обитателите на по-горните етажи ползват асансьора значително повече

Пример: при разход от 1 000 лв. — 500 лв. се разпределят по идеални части, а останалите 500 лв. — пропорционално на етажа (обитателите на 3-ти етаж плащат значително повече от тези на 1-ви).

Разходите за поддръжка на общите стълбища се разпределят по аналогичен принцип: 50% по идеални части и 50% по височина. За разлика от асансьора обаче, при стълбищата обитателите на по-ниски етажи ги използват относително повече (всеки минава през долните нива), което може да доведе до умерено по-ниски стойности в горните редове.

• Изчисляването на коефициентите изисква участието на лицензиран технически специалист или оценител.
• Резултатните таблици трябва да бъдат одобрени с решение на Общото събрание с квалифицирано мнозинство.
• Веднъж одобрени, идеалните части и коефициентите не се променят при смяна на собственик — те са обвързани с обекта, не с лицето.
• Платформата е-Дом поддържа идеалните части до трети десетичен знак, което осигурява пълна математическа точност при разпределението на разходите.
• При спор между съсобственици относно справедливостта на разпределението, настоящата методология може да служи като обективна референтна рамка.