Помощ и упътвания

ЕИК имат само етажни собствености, регистрирани като юридически лица (сдружения) по ЗУЕС. По-голямата част от входовете в България нямат ЕИК и се управляват от физическо лице домоуправител — и за тях е-Дом работи напълно.

Ако входът ви няма ЕИК, се регистрирате и получавате достъп до основните модули — домова книга, финанси без платежни интеграции, общи събрания и техническа поддръжка. При желание можете да ползвате делегирани плащания, позволяващи платежните интеграции чрез микросметка на е-Дом.

Ако входът ви има ЕИК и собствена микро/банкова сметка, отключвате допълнителни възможности — автоматична регистрация на плащанията на вноски от собственици, директни изходящи плащания към доставчици и пълен затворен финансов цикъл в платформата.

Зависи от ролята. Частен домоуправител — физическо лице — обичайно управлява своя вход. Ако управлявате повече сгради като фирма или професионален домоуправител, регистрирате се като юридическо лице — едно дружество и неограничен брой обекти. Финансите и данните на всяка сграда са напълно разделени.

Идеалните части са в основата на всички изчисления в платформата — от разпределяне на вноски за Фонд 'Ремонт и обновяване' до изчисляване на кворум при Общото събрание. Грешно въведени данни тук означават грешни вноски и оспорими гласувания.

Данните обичайно се намират в нотариалния акт или в документацията от строителя. е-Дом работи с идеални части до трети десетичен знак — препоръчително е да ги въведете максимално точно от официалния документ, а не приблизително.

Правилно въведените идеални части означават коректни вноски, безспорно гласуване и по-малко конфликти между съседи.

Да. е-Дом предлага 30-дневен безплатен пробен период — без кредитна карта, без ангажимент. Можете да заявите и демо акаунт, предварително настроен за вашия тип ЕС (с/без ЕИК, частен или професионален домоуправител), за да видите платформата с реални данни преди да решите.

Да — 100%. Реалното Общо Събрание в е-Дом следва изцяло изискванията на ЗУЕС. Платформата автоматизира задължителните стъпки: изпращане на покани (имейл, Viber, SMS) минимум 7 дни предварително, изчисляване на кворум по идеални части в реално време, гласуване по точките с маркиране на обекти, съставяне на протокол от избран протоколчик и публикуването му в срок. Всичко, което законът изисква — е в системата.

Да — при изпълнение на конкретно условие. Виртуалното Общо Събиране™ е патентована форма на е-Дом и не е самостоятелно уредено в ЗУЕС. За да е легитимно, участниците трябва да подпишат присъствения лист за Събирането и да потвърдят взетите решения — физически или с квалифициран електронен подпис (КЕП).

При изпълнено условие Събирането е равностойна алтернатива на физическото присъствено събрание — с пълна проследимост, автоматично изчислен кворум и генериран протокол.

Да. Виртуалното Общо Събиране е достъпно от всяко устройство с интернет — смартфон, таблет или компютър — без значение от местоположението. Собственикът влиза в личния си профил, чете документите, включва се в обсъждането и гласува в удобно за него време в рамките на Събирането.

Домоуправителят създава Събранието в платформата — определя дата, място, дневен ред и прикача необходимите документи. Системата автоматично изпраща покани до всички собственици минимум 7 дни предварително.

В деня на Събранието домоуправителят маркира присъстващите собственици — платформата изчислява кворума в реално време. Събранието избира протоколчик, който получава достъп до специален профил. Точките се обсъждат и гласуват последователно — системата маркира гласовете и изчислява резултатите автоматично. Протоколчикът въвежда изказванията и генерира финален протокол в PDF в рамките на 7-дневния законов срок.

Домоуправителят създава Събирането в платформата — определя продължителност от 1 до 7 дни, формулира точките от дневния ред и прикача всички необходими документи. Системата изпраща покани до собствениците и ги напомня автоматично при пасивност.

Събирането протича в две фази. Първо — обсъждане: собствениците четат материалите, задават въпроси и споделят мнения в реално време, независимо кога са онлайн. После — гласуване: всеки гласува ЗА, ПРОТИВ или ВЪЗДЪРЖАЛ СЕ по всяко предложение, като може да промени гласа си до края на Събирането.

След приключване платформата автоматично изчислява кворума и резултатите и генерира протокол. За легитимност участниците подписват присъствения лист — физически или с КЕП.

При метода Фиксирана месечна вноска Общото събрание предварително определя сума, която се събира от всеки обект всеки месец. Системата я разпределя автоматично — капиталната част по идеални части (Фонд Ремонт и обновяване), режийната — по брой живущи или друг избран критерий. Подходящ за ЕС с предвидими и постоянни разходи.

При метода Ежемесечно разпределяне разходите се разпределят всеки месец според реалните текущи разходи на ЕС. При избор на този метод менюто Периодични вноски от обекти изчезва — разходите се въвеждат в раздел Задължения и се разпределят ръчно по законовите критерии.

Двата метода не работят едновременно — избира се един при настройката.

Изчислението е автоматично на база данните от домовата книга. Режийните разходи (Фонд 'Управление и поддръжка') се разпределят по брой живущи в обекта, капиталните (Фонд 'Ремонт и обновяване') — по идеални части, съгласно чл. 51 от ЗУЕС. Домоуправителят не изчислява нищо ръчно — системата генерира индивидуалната вноска за всеки обект автоматично.

Да. Платформата генерира автоматично финансов отчет за избран период — парични потоци, приходи и разходи по пера, размер на таксите по обекти, наличности в двата фонда. Отчетът е в PDF формат с професионален дизайн и може да се редактира при нужда. Финансов отчет за 12 месеца на ЕС с 7 обекта генерира документ от около 44 страници. Допълнително могат да се генерират доклад на Управителния съвет, план за ремонти и отчет от контролния съвет.

Всеки обект в платформата има индивидуално салдо, видимо в реално време. Домоуправителят вижда текущото задължение, историята на плащанията по периоди и остатъка след приспадане на постъпленията. Собственикът вижда собствената си позиция по всяко време от личния си профил.

След като отчетният период е заключен — не. Финансовата история в е-Дом не може да бъде пренаписвана: веднъж щом се създаде нов период, предходният се заключва автоматично. Това е намерена защита от последващи корекции и манипулации. Промени са възможни само в рамките на текущия незаключен период.

Платформата регистрира три вида наличности: каса, банкова сметка и микросметка (ePay). Само микросметката има автоматична интеграция — постъпленията от ePay/EasyPay се регистрират автоматично. Салдата в касата и в банковата сметка остават извън автоматичното наблюдение на системата и изискват ръчно актуализиране.

За поддържане на актуални суми е създаден механизъм за ръчно прехвърляне между трите пера. Тъй като това е чувствителна зона с риск от манипулация:
• ЕС с делегирани плащания (без ЕИК) — прехвърлянето се извършва само с разрешение от е-Дом.
• ЕС с ЕИК и собствена сметка, както и професионален домоуправител — прехвърлянето е свободно, по преценка на домоуправителя.

Препоръчително е операцията да се извършва редовно и внимателно, за да отразява реалното финансово състояние на ЕС.

Отчетният период е месечен финансов цикъл в платформата. Домоуправителят създава нов период, въвежда приходите и разходите за месеца и го заключва при генериране на следващия. Заключеният период не може да бъде променян — финансовата история остава непроменима.

Това създава два важни ефекта. Положителен: пълна проследимост и защита от последващи корекции — всяка транзакция е фиксирана с дата. Ограничение: грешки, открити след заключването, изискват корекция в текущия период, не редакция на миналия. Добрата практика е период да се заключва само след внимателна проверка на въведените данни.

В личния профил собственикът намира чакащото задължение и натиска Плати → Генерирай плащане. Системата пренасочва към ePay (добавя се такса), където се генерира уникален 10-цифрен код на плащането. Оттам се избира един от начините:

• Онлайн с карта — директно в ePay.bg с дебитна или кредитна карта.
• На каса на EasyPay — диктува се кодът на касиера, валиден 12 дни от генерирането.
• На каса на EasyPay — казва на касиера името на търговеца (ЕС/фирмата за управление) и абонатния номер на обекта.
• На банкомат чрез B-Pay — Други услуги → B-Pay → код на търговеца + 10-цифреният код.
• С банков превод — ePay генерира попълнено платежно нареждане с IBAN, BIC и основание (кода). Плащането може да става от произволна банка.

При успешно плащане по всеки от каналите задължението се нулира автоматично в платформата. Кодът на плащането се сменя при всяко ново генериране.

Не. Касиерът вижда задължението и дължимата сума в системата — собственикът не трябва да я знае предварително.

Идентификацията на касата е възможна по два начина:
• Абонатен номер — собственикът съобщава абонатния номер на обекта и наименованието на търговеца (ЕС). Касиерът открива задължението и сумата.
• Код на плащането — собственикът генерира 10-цифрен код от профила си и го диктува на касата, без да се идентифицира по друг начин.

За ЕС с ЕИК и микро/банкова сметка платформата е интегрирана с IRIS Solutions — система за изходящи плащания директно от е-Дом. Домоуправителят въвежда задължението, натиска Плати, избира банка и подписва платежното. Статусът се връща автоматично като Платен — без двойно въвеждане, без паралелно счетоводство.

Активирането на интеграцията е еднократен процес: подписване на договор с IRIS, верификация до 2 работни дни и добавяне на IBAN. Всички плащания генерират автоматичен архив с получател, дата, основание и статус.

За ЕС без ЕИК плащанията към доставчици се заявяват през системата и се изпълняват от е-Дом (делегирани плащания).

Банковият превод директно към сметката на ЕС не се регистрира автоматично — той е извън интеграцията на платформата. Домоуправителят трябва ръчно да отрази постъплението в системата, след което статусът се актуализира.

Автоматично се регистрират само плащанията, направени чрез процедурата Генерирай плащане в профила на собственика (ePay/EasyPay/банков превод с генерирания код към микросметката).

Към момента платформата не предлага автоматично месечно дебитиране с регистрирана карта. Всяко плащане на вноска изисква активно действие от собственика — ръчно плащане в профила, плащане през интернет или плащане на каса. Това осигурява контрол и прозрачност, но изисква ежемесечна стъпка.

Да. Точно за тази ситуация е създадена услугата Делегирани плащания — решение за ЕС без собствена банкова инфраструктура, каквито са около 87% от входовете в България.

Механизмът работи така: собствениците внасят вноските си по обичайните канали (ePay, EasyPay, в брой). Средствата постъпват в микросметка на е-Дом, разпределени по виртуалната партида на вашата ЕС — изолирани от средствата на всички останали входове. Когато трябва да се плати сметка, домоуправителят заявява плащането през системата и е-Дом го изпълнява. Статусът се връща автоматично в платформата.

Въпреки че тази възможност съществува и няма нужда от регистрация на ЕС като юридическо лице, няма нужда и от банкова сметка на входа, е-Дом настоятелно препоръчва регистрацията на етажната собственост по ЕИК и отварянето на собствени микро/банкови сметки.

Да. Надеждността почива на няколко нива:
• Финансова изолация — всяка ЕС има собствена виртуална партида в микросметката. Средствата на вашия вход не се смесват с тези на другите.
• Институционална стабилност — е-Дом оперира на пазара от 2012 г. Микросметката е администрирана от ePay.bg (ЦКБ) — лицензирана платежна институция под надзора на БНБ.
• Контрол от домоуправителя — всяко плащане изисква изрична заявка. Няма автоматични тегления. Домоуправителят вижда пълния архив на движенията в реално време.
• Застраховка — е-Дом Про ЕООД има застраховка за професионална отговорност.

Не. е-Дом е достъпен директно от браузъра на смартфон, таблет или компютър — без инсталация, без регистрация в App Store или Google Play. Платформата е оптимизирана за мобилен екран и работи на всяко устройство с интернет връзка.

Собственикът влиза в личния си профил и има достъп до:
• Финансов раздел — текущо салдо, история на задълженията и плащанията по периоди, остатък на задълженията.
• Плащане на вноска — директно от профила, по избран канал (онлайн, каса, банкомат, банков превод).
• Общи събрания — участие в обсъждане и гласуване при Виртуално общо събиране, достъп до протоколи и документи.
• Технически сигнали — подаване на сигнал за проблем в сградата и проследяване на статуса му.
• Документи — достъп до архива на ЕС: протоколи, правилник за вътрешния ред, финансови отчети.

Системата изпраща автоматични уведомления по три канала едновременно — имейл, Viber и SMS. Собственикът получава напомняне при свикване на събиране, при наближаване на края на гласуването и при публикуване на протокол. При пасивност в хода на Събирането системата изпраща допълнителна подкана.

Уведомления се получават и при нови задължения, регистрирани плащания и промени в статуса на подаден технически сигнал.

Да. От личния профил собственикът може да създаде сигнал за технически проблем — въвежда заглавие, описание и прикача снимки директно от телефона. Сигналът е видим за домоуправителя и техническия отговорник, които го обработват и актуализират статуса му.

Собственикът може да проследи в реално време дали сигналът е незапочнат, в процес на изпълнение или завършен — без да се налага да пита домоуправителя лично.

Всички. Централизираната таблица със сигнали е видима за домоуправителя, техническия отговорник и всички собственици на ЕС. Всеки вижда заглавието на сигнала, кой го е създал, датата и текущия статус. Прозрачността е вградена — няма нужда да питаш домоуправителя дали нещо се прави.

Да, вярно е. С едно натискане на бутон цялата информация от модула — списък на сигналите, извършена работа, разходи, доставчици и оценки — се включва автоматично в отчета към Общото събрание. Домоуправителят не събира данни ръчно и не съставя таблици — системата го прави вместо него.

Нищо не се губи. Всички сигнали, извършена работа, разходи и документи остават в платформата — те са собственост на ЕС, не на домоуправителя. Новият домоуправител получава достъп до пълната история от първия ден и продължава оттам, където е спрял предишният. Смяната на управителя не означава смяна на паметта на сградата.

Да. Всеки сигнал има видим статус в реално време — Незапочнат, Започнат или Завършен. Собственикът, подал сигнала, го следи от профила си без да търси домоуправителя. Прозрачността намалява недоверието и конфликтите — всеки вижда на какъв етап е задачата.

Не. Веднъж заключен, отчетният период не може да бъде редактиран от никого — нито от домоуправителя, нито от администратора. Финансовата история в е-Дом е непроменима по конструкция. Ако е допусната грешка, тя се коригира в следващия период с отделна операция — старият запис остава видим.

Това не е ограничение — това е гаранция. Собствениците могат да са сигурни, че това, което виждат днес, е същото, което е въведено в момента на събитието.

Платформата дава видимост, която при традиционното управление просто не съществува. Всеки собственик вижда в реално време: всеки въведен разход с получател, основание и дата; наличностите в двата фонда; историята на плащанията по периоди; архива на всички платени сметки.

Информацията е достъпна по всяко време от личния профил — не само веднъж годишно на Общото събрание. Прозрачността не е обещание, тя е вградена функция.

Системата изчислява автоматично на база данни, въведени в домовата книга — идеални части, брой живущи, избран метод на разпределяне. Всяка стъпка е проследима: домоуправителят може да покаже на собственика точните данни на обекта, приложения критерий и получения резултат.

Няма субективни изчисления, няма тетрадка с ръчни сметки. Математиката е на екрана — достъпна за всеки участник.

Пълният архив е най-добрата защита. Всяко действие в системата е записано с точна дата, час и потребител — кой е въвел разхода, кога е регистрирано плащането, кой е генерирал отчета. При спор домоуправителят не разчита на собствената си дума — разчита на системния запис.

Делегираните плащания добавят допълнително ниво: при тях средствата никога не преминават през личната сметка на домоуправителя, което елиминира най-честия източник на обвинения.

Да. Професионалният домоуправител — фирма или дружество — се регистрира като юридическо лице в е-Дом. От един акаунт се управлява неограничен брой обекти, всеки идентифициран с уникален абонатен номер. Всички сгради са видими в един интерфейс — без отделни влизания, без паралелни системи.

Всяка ЕС има напълно изолирана финансова среда в платформата — отделна домова книга, отделни фондове, отделна история на плащанията. Средствата на един вход не могат да се смесят с тези на друг — нито технически, нито счетоводно.

Да. Платформата поддържа различни роли с различни нива на достъп. Домоуправителят работи с финансовия модул, техникът — само с техническата поддръжка в своя профил, протоколчикът — само при провеждане на Общото събрание. Всеки вижда и прави само това, което е необходимо за ролята му. Персоналната отговорност е ясна — всяко действие е записано от потребителя.

Абонаментът зависи от броя и типа на управляваните обекти. За професионални домоуправители с голям портфейл е-Дом предлага индивидуални условия. Свържете се с нас на office@e-dom.bg или разгледайте страницата с цени за отправна точка.

Платформата предлага специализиран институционален комуникационен канал. Общината изпраща съобщение, което достига директно до домоуправителите и собствениците в избран район — без посредници, без табла, без риск съобщението да се изгуби в препредаването.

Всяко уведомление остава архивирано с информация кой и кога го е получил. Комуникацията е проследима и доказуема — важно при спешни ситуации, програми за саниране, данъчни промени или изисквания за паспортизация.

Да. При регистрация в е-Дом домоуправителят качва протокола от Общото събрание, с което е избран. Срокът на мандата и правомощията са видими в профила на ЕС. Институциите могат да проверят легитимността на всеки регистриран домоуправител — без да се налага физически оглед на документи.

Регистрираните ЕС в е-Дом са геопозиционирани на карта с основни характеристики — тип сграда, брой обекти, година на строителство, форма на управление. Тези данни създават основа за квартална координация, целево насочване на програми и планиране на инфраструктурни интервенции.

Платформата е замислена като елемент от националната дигитална инфраструктура — съвместима с държавната политика по дигитализация и отворена за бъдеща интеграция с електронни услуги.